Gefälschte Immobilienanzeigen erkennen

Wer eine Wohnung sucht, nutzt einschlägige Immobilienportale. Doch Vorsicht. Bei aller Sorgfalt der Betreiber – gefälschte Immobilienanzeigen sind keine Seltenheit.

Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wie Sie gefälschte Immobilienanzeigen erkennen und vermeiden können.

Auf einen Blick

  • Hinter den Fake-Inseraten im Internet stehen Kriminelle, die entweder auf das schnelle Geld aus sind oder an Ihre Daten wollen. Die Vielfalt der Betrugsmaschen reicht vom Kautionsbetrug bis hin zum Verkauf von Listen mit interessanten Wohnungsangeboten
  • Betrüger nutzen nach unseren Erfahrungen seriöse Plattformen wie Airbnb, eBay oder booking.com für ihr kriminelles Vorgehen. Es wird der Anschein erweckt, dass die Portale die Anbieter für die Wohnungen sind
  • In unserem Ratgeber haben wir Ihnen nicht nur die Betrugsmaschen zusammengestellt, die hinter den Fake-Inseraten stehen, sondern zeigen Ihnen gleichzeitig, woran Sie den Immobilienbetrug frühzeitig erkennen können

Was ist Immobilienbetrug mit Fake-Anzeigen und wie funktioniert dieser?

Haben Sie eine 100 Quadratmeter große Wohnung in bester Innenstadtlage für einen Preis von unter 1.000 Euro in einer der Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg gefunden? Dann sollten Sie sofort stutzig werden. Womöglich handelt es sich um ein Fake-Inserat, um eine Wohnung, die es überhaupt gar nicht gibt. Das Inserat ist gefälscht. Wer eine schöne Wohnung sucht, lässt sich schnell blenden.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist gerade in den Ballungszentren umkämpft. Es ist kaum noch möglich, ein preisgünstiges neues zu Hause zu finden. Genau diese Situation machen sich Betrüger zunutze, um mit gefälschten Immobilienanzeigen ihr Unwesen zu treiben. Grob können die Abzocke-Maschen folgendermaßen unterteilt werden.

Die strafrechtlichen Folgen vom Betrug mit Fake-Inseraten

Wer betrügerische Absichten mit Fake-Inseraten für Immobilien hat, macht sich natürlich strafbar. Es handelt sich strafrechtlich um einen klassischen Betrug nach §263 StGB und folgende. Bereits der Versuch ist strafbar. Die Gerichte können mit Geldstrafen und Freiheitsstrafen von bis zu 5 Jahren reagieren.

Handelt es sich um gewerbs-, bandenmäßigen und/oder schweren Betrug, kann die Freiheitsstrafe zwischen einem und zehn Jahren liegen. Trotz dieser harten Strafen lassen sich Immobilienbetrüger kaum stoppen.

Zivilrechtliche Ansprüche beim Fake-Immobilienanzeigen

Sind Sie Opfer von Fake-Inseraten geworden, können Sie den Verursacher des Schadens natürlich zivilrechtlich belangen. Sie können das Geschäft zwar nicht rückgängig machen, aber Ihr Geld zurückfordern. Die Erfahrungen zeigen, dass Zivilklagen in der Regel zu einem positiven Urteil führen, die Forderungen aufgrund der finanziellen Verhältnisse der Kriminellen aber kaum durchsetzbar sind.

Funktionsweise von falschen Immobilienanzeigen: So gehen die Betrüger vor

Die Betrüger haben mit ihren Inseraten immer den Gedanken, Sie zu einer Zahlung zu bewegen. Die Vorgehensweise respektive der Grund der Vorabzahlung kann unterschiedlich sein. Es werden sich verschiedene Geschichten ausgedacht.

Gefälschte Wohnungsanzeigen: Häufige Betrügereien

Sehr häufig sind die gefälschten Wohnungsinserate. Es befinden sich in Deutschland zahlreiche Menschen auf Wohnungssuche. Das Potenzial der Opfer ist riesig. Die Situation am Wohnungsmarkt verschärft sich fast jährlich.

Der Vorteil für die Betrüger ist, dass es bei Wohnungsimmobilien zur Miete im Vergleich um „kleine Summen“ geht. Suchende reagieren schneller und lassen sich oft leicht zu einer unbedachten Zahlung verleiten.

Kaum Betrug beim Immobilienverkauf

Anders ist die Situation, wenn eine Immobilie zum Kauf angeboten wird. Da es sich hier um Verkaufssummen im sechs- oder siebenstelligen Bereich handelt, ist der Betrug für die Kriminellen schwieriger. Kein Interessent kauft eine Immobilie, ohne diese vorab besichtigt zu haben. Zudem wird der Immobilienverkauf immer über einen Notar abgewickelt.

Einige Fälle von falschen Immobilienverkaufsinseraten gibt es trotzdem. Die Betrüger versuchen Sie zu einer Reservierungszahlung zu verleiten, noch ehe Sie das Haus oder Grundstück in Augenschein nehmen können.

Trick über Booking.com & Co

Immer häufiger werden Firmen wie Booking.com, Airbnb oder eBay genutzt, um dem Scheingeschäft einen seriösen Anstrich zu geben. Unter Verwendung von Logos, Adressen, ähnlichen E-Mail-Adressen und Webseiten wird der Anschein erweckt, dass die Zahlung an die genannten Firmen erfolgt. Das Geld überweisen Sie aber auf ein Konto der Betrüger. Es werden meist Konten aus dem Ausland verwendet. Wer eine Rechnung mit einer IBAN erhält, die nicht mit DE beginnt, sollte stutzig werden. Airbnb, eBay und Booking.com bieten keine Dienstleistungen für Wohnungssuchende an.

Falsche Makler mit Seriositätsanschein

Um Seriosität vorzuspiegeln, geben sich einige Kriminelle als Makler aus. Im Impressum der Anzeigen auf Immobilienportalen werden Fake-Firmennamen angeben.

Betrugsmaschen mit gefälschten Anzeigen im Überblick

In den folgenden Abschnitten wollen wir auf die Maschen der Immobilienbetrüger gesondert etwas genauer eingehen. Diese sind:

Terminbetrug zur Immobilienbesichtigung

Wer wohnungssuchend ist, will das ausgesuchte Objekt natürlich sehen. Die Kriminellen haben sich darauf eingestellt. Haben Sie Ihr Interesse an einer Wohnung bekundet, wird Ihnen mitgeteilt, dass Sie die Wohnung jederzeit besichtigen können. Der angebliche Eigentümer teilt Ihnen mit, dass er sich aber für einen längeren Zeitraum im Ausland aufhält und nicht selbst zur Wohnungsbesichtigung anwesend sein kann.

Ihnen wird vermittelt, dass Sie trotzdem in die Räumlichkeiten können. Der Eigentümer will Ihnen den Schlüssel per Post gegen eine Sicherheitsleistung übersenden. Die Zustellung erfolgt in der Regel per Nachnahme, so dass auch vom Nachnahmebetrug gesprochen wird. Sie erhalten irgendeinen Schlüssel übersandt, der aber nie zur Wohnung passt. Ihr Geld ist weg. Sie können die Nachnahmezahlung nicht rückgängig machen.

Vorabzahlung der Kaution

Eine Wohnung ohne Kaution werden Sie in Deutschland kaum noch finden. Fast alle Vermieter bestehen auf eine Sicherheitsleistung zwischen einer und drei Monatsmieten. Genau hier setzen die Kriminellen an. Sie übersenden Ihnen den Mietvertrag per E-Mail, dessen Unterzeichnung von der Gegenseite nach erfolgter Kautionszahlung erfolgen soll. Sie müssen die Kaution vorab überweisen, um im Gegenzug zum unterzeichneten Mietvertrag zu kommen. Direkt nach der Überweisung bricht der Kontakt zum Vermieter dann ab.

Einige Betrüger gehen sogar noch dreister vor. Sie verlangen nicht nur die Kaution, sondern parallel eine Ablöse für bestimmte Einrichtungsgegenstände, beispielsweise die Küchenausstattung.

Kostenpflichtiger Wohnungslistenverkauf

Ein etwas einfacherer Betrug ist der Verkauf von Wohnungslisten. Wer selbst bereits auf Wohnungssuche war, weiß, dass es ein riesiger Aufwand ist, die passenden Objekte zu finden. Verkäufer von Listen suggerieren Ihnen, die passenden Wohnungen im Bestand zu haben. Gegen eine Gebühr erhalten Sie alle freien Wohnungen. Entweder handelt es sich dann um reine Fake-Angebote oder um Wohnungslisten, die einfach von anderen Inseraten übernommen wurden. Der Mehrwert des Angebotes für Sie ist bei nahezu null. Strafrechtlich ist der Betrug etwas schwierig zu belegen, da Sie eine Dienstleistung – wenn auch eine nutzlose – erhalten haben.

Verkauf von Wohnungsbesichtigungen

Wer sich in den Großstädten umschaut, wird bei Wohnungsbesichtigungen oft Schlangen von Menschen sehen. Wie wäre es also mit einer Vorzugsbehandlung? Sie wollen als erster Interessent die Räumlichkeiten sehen? Kein Problem – Betrüger bieten Ihnen die Möglichkeit. Sie müssen aber vorab Geld überweisen, um Ihren persönlichen exklusiven Termin zu erhalten. Sind Sie dann am Tag X vor dem vermeintlichen Mietobjekt angekommen, werden Sie weder vom Eigentümer noch vom vermeintlichen Vermittler etwas sehen. Es kann sogar sein, dass die Wohnung überhaupt nicht zur Miete angeboten wird oder schon längst wieder neu vermietet ist. Die Betrüger greifen teilweise aus reale Mietangebote zurück.

Datenklau durch Personalausweis

Eine weitere Form des Immobilienbetruges, der auf gefälschten Inseraten beruht, ist um einiges schwieriger zu erkennen. Sie werden nicht sofort geschädigt. Sie werden vom Anbieter lediglich aufgefordert, eine Kopie ihres Personalausweises zu übersenden, angeblich zur Bonitätsprüfung. Der Hintergrund ist, dass Betrüger mit Ihren Daten Scheinidentitäten aufbauen, um andere Taten (meist Kredit- und Wareneinkaufsbetrug) vorzunehmen.

Phishing E-Mails an Wohnungsinteressenten

Viele Wohnungsinteressenten erhalten E-Mails, die eine Schadsoftware oder Trojaner enthalten. Ziel der Verbrecher ist es auch in diesem Fall, an ihre persönlichen Daten zu kommen. Teilweise wird Ihnen eine gefälschte Log-In-Seite angezeigt, auf der Sie Ihre Informationen als Zugangsdaten eingeben sollen.

Gefälschte Immobilienanzeige erkennen

Woran lassen sich Fake-Inserate erkennen? Wir haben Ihnen einige wichtige Erkennungsmerkmale zusammengestellt.

Preis ist zu günstig

Bewegt sich das Mietangebot deutlich unter dem ortsüblichen Preis, sollten bei Ihnen die Alarmglocken klingeln. Seriöse Vermieter bieten keine Objekte unter dem Marktpreis an. Nutzen Sie den Mietpreisspiegel, um sich einen Überblick zu verschaffen.

Wohnung passt nicht zur Lage

In jeder Stadt gibt es unterschiedliche Wohnungstypen. Sie können teilweise bereits am Schnitt der Wohnung erkennen, ob sie in den Stadtbezirk passt oder nicht. Handelt es sich zum Beispiel um ein Viertel, in dem nur Altbauten stehen, wird es keine Neubauwohnung zur Vermietung geben.

Betrüger geben meist auch falsche Adressen an. Mit einer einfachen Suche über Google-View lässt sich feststellen, ob das Objekt unter der Adresse zu finden ist oder nicht.

Sehr gute Ausstattung: Prospektbilder

Perfekte Bilder wie aus dem Katalog? Vorsicht. Es kann sich um Betrug handeln. Die Kriminellen versuchen die Wohnungen so attraktiv wie nur irgend möglich darzustellen. Da die Fotos von unterschiedlichen Wohnungen stammen, lassen sich Ungereimtheiten aber oft erkennen. Mit der umgekehrten Bildersuche von Google lässt sich der Ursprung der Fotos ausfindig machen.

Kein konkreter Ansprechpartner

In falschen Immobilienanzeigen wird meist kein konkreter Ansprechpartner genannt. Sie können den Kontakt nur per E-Mail herstellen. Entweder wird ausschließlich per E-Mail kommuniziert oder Sie werden von einer unbekannten Telefonnummer angerufen. Immobilienbetrüger sind immer bemüht, ihre Identität zu verschleiern.

Nicht wenige Kriminelle kopieren Texte und Überschriften aus anderen Anzeigen. Auch hier kann eine Google-Suche den Betrug aufdecken. Lassen Sie das Angebot durch die Suchmaschine laufen. Finden Sie mehrere gleiche Annoncen, aber mit unterschiedlichen Kontaktdaten, handelt es sich mit hoher Sicherheit um ein Fake-Angebot.

Anbieter spricht schlechtes Deutsch

Treffen Sie einen Vermieter, der nur schlecht deutsch schreibt oder spricht, liegt es zumindest nahe, dass ein Betrug hinter dem Immobilienangebot steckt. Es ist kein Geheimnis, dass die Internetbetrügereien von internationalen Tätergruppen erfolgen, die nicht in Deutschland ansässig sind.

Schutz vor Anzeigenbetrügern: Dies sollten Sie niemals tun

Wer sich für den Fake-Inserat Betrügern schützen will, muss sich an einfache klare Grundregeln halten:

  1. Überweisen Sie niemals Geld vorab an einen vermeintlichen Eigentümer oder Makler, unabhängig davon, wie Zahlung begründet wird.
  2. Bestehen Sie darauf, dass der Vermieter zur Wohnungsbesichtigung anwesend ist.
  3. Übergeben Sie die Kaution erst im Moment der Schlüsselübergabe. Wird auf eine Vorabsicherheit bestanden, bieten Sie eine Bankgarantie an.
  4. Kaufen Sie keine Wohnungslisten. Zahlen Sie keine Reservierungs- oder Besichtigungsgebühr.
  5. Übersenden Sie keine persönlichen Daten (z.B. Ausweisnummer) an unbekannte Dritte. Eine Selbstauskunft kann im Zuge der Anmietung zwar nötig sein, doch enthält diese keine sensiblen Informationen.

In die Falle getappt: Reagieren Sie schnell

Jeder Wohnungssuchende kann Opfer von gefälschten Inseraten auf Immobilienportalen werden. Kein Mensch sollte glauben, dass er nicht zum Betroffenen werden kann. Die Kriminellen werden immer raffinierter, die Tricks vielfältiger, die Vorgehensweise ausgefeilter.

Sind Sie als Opfer betroffen, erstatten Sie Anzeige bei der Polizei. Je schneller dies geschieht, desto besser. Warten Sie zu lange, haben die Kriminellen Zeit, ihre Spuren zu verwischen. Des Weiteren sollten Sie den Betreiber vom Immobilienportal informieren, damit die Anzeige schnellstens gelöscht werden kann.

Vorsicht: Weitere Arten von Immobilienbetrug

Gefälschte Immobilienanzeigen sind aufgrund der Anonymität ein häufiges Betätigungsfeld von Kriminellen. Es gibt aber noch weitere Betrugsformen, beispielsweise:

Teilweise bauen die Betrugsmaschen auf gefälschten Online-Inseraten auf. Nach unseren Erfahrungen sind Betrugsanzeigen in Zeitungen übrigens seltener, da die Inserenten sich dort meist ausweisen müssen.

Fazit

Egal wie die Betrugsmasche mit gefälschten Immobilieninseraten gestaltet wird, wer kein Geld vorab überweist und keine persönlichen Daten von sich preisgibt, ist auf der sicheren Seite. Die falschen Annoncen sind auf den ersten Blick oft nur schwer zu erkennen. Wer die Inserate aber etwas genauer unter die Lupe nimmt, wird die Fehler schnell herausfinden, oft schon am günstigen Preis. Meist werden Fake-Annoncen von Tätergruppen aus dem Ausland veröffentlicht, die in Deutschland keine Orts- und noch weniger Marktkenntnisse haben.

Fragen und Antworten

Im Frage- und Antwortbereich haben wir ihnen abschließend nochmals die relevantesten Fakten zum Betrug mit falschen Immobilienanzeigen zusammengefasst.

Welche Arten von Betrug mit falschen Immobilieninseraten gibt es?

Eine gefälschte Immobilienanzeige kann unterschiedliche Gründe haben. Es gibt verschiedene Maschen, die ich Ihnen im Abschnitt „Was ist Immobilienbetrug mit Fake-Anzeigen und wie funktioniert dieser?“ zusammengefasst habe.

Bei welchem Indiz sollte man sofort hellhörig werden?

Wird eine Wohnung unter dem marktüblichen Preis zur Vermietung angeboten, sollten Sie Vorsicht walten lassen. Weitere Indizien für Immobilienbetrug lesen Sie im Abschnitt „Gefälschte Immobilienanzeige erkennen“.

Was sollte ich unter keinen Umständen tun, wenn ich eine neue Wohnung suche?

Der wichtigste Punkt ist, zahlen Sie niemals Geld im voraus. Werden Sie aufgefordert, eine Vorauszahlung zu leisten, ist die Betrugswahrscheinlichkeit bei fast 100%, nachzulesen im Abschnitt „Betrugsmaschen mit gefälschten Anzeigen im Überblick“.

Was sollte ich als Opfer von Fake-Inseraten tun?

Sie sollten den Fall in jedem Fall schnell zur Anzeige bringen, warum lesen Sie unter „In die Falle getappt: Reagieren Sie schnell“.

Welche Folgen kann der Betrug mit Immobilienanzeigen haben?

Wer mit falschen Wohnungsanzeige andere Leute um ihr Geld bringt, macht es sich des Betruges nach §263 StGB schuldig. Die Folgen lesen Sie im Abschnitt „Die strafrechtlichen Folgen vom Betrug mit Fake-Inseraten“.

Thorsten Fink
Thorsten Fink

Sowohl privat als auch beruflich habe ich viel mit Immobilien zu tun und weiß genau, welche Stolperfallen es bei der Suche und dem Immobilienkauf geben kann. Aus diesem Grund bin ich Autor auf der Seite Immobilienabzocke.de, um mehr Leute zu diesen Themen zu sensibilisieren und einen Erfahrungsaustausch zu ermöglichen.