Kautionsbetrug erkennen & vermeiden

Kautionsbetrug ist die Immobilienabzocke, die in Deutschland besonders häufig ist. Die Betrüger nutzen die aktuelle Wohnungsknappheit aus und richten sich dabei an Mieter.

Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wie Sie Kautionsbetrug erkennen und vermeiden können.

Auf einen Blick

  • Beim Kautionsbetrug geht es den Betrügern um die Vorkasse und nicht um dass Vermieten der Wohnung. Die Kaution für die Wohnung muss vorab bezahlt werden
  • Unsere Erfahrungen zeigen, dass die Kautionsbetrüger immer raffinierter vorgehen. Es kann sogar sein, dass die Mietwohnung vorab besichtigt werden kann
  • Im Ratgeber stellen wir Ihnen einige Szenarien der Betrugsmasche vor und zeigen Ihnen, wie Sie sich schützen können. Sie erfahren bei uns, woran der Kautionsbetrug erkannt werden kann

Was ist Kautionsbetrug und wie funktioniert dieser?

Wohnungsnot in Frankfurt, Wohnungsnot in Berlin, Wohnungsnot in Hamburg, Wohnungsnot in München – wer in einer Grossstadt eine Wohnung sucht, muss teilweise sehr schnell reagieren. Sie haben kaum Zeit, Ihre Entscheidung zu überdenken. Wer am schnellsten reagiert, bekommt die Wohnung. Zur Anmietung der Wohnungen gehört immer auch eine Kaution. Die Höhe der Sicherheitsleistung kann zwischen einer und drei Monatsmieten betragen.

Genau um diese Zahlung der Mietkaution geht es den Betrügern. Als Interessent für eine Wohnung werden Sie genötigt, die Kaution noch vor der Schlüsselübergabe (teilweise auch vor der Vertragsunterzeichnung) zu erbringen. Im Anschluss warten Sie vergebens auf die Wohnungsübergabe. Die Kriminellen tauchen ab und sind für Sie nicht mehr erreichbar. Die genauen Vorgehensweisen der Betrüger werde ich Ihnen noch ausführlicher beschreiben. Teilweise wird von Ihnen nicht nur die Kautionszahlung gefordert, sondern zusätzlich noch die erste Miete, eine Maklerprovision und/oder eine Abstandszahlung für die Wohnungseinrichtung. Durch die Sonderzahlungen steigt die Schadenssumme.

Der Kautionsbetrug beruht meist auf gefälschten Immobilienanzeigen, die als Grundlage für die Masche zu sehen sind. Betrügerische Vermieter geben sich teilweise als Makler aus, die im Auftrag von Dritten handeln.

Die strafrechtlichen Folgen vom Kautionsbetrug

Die Kautionsabzocke kann als Vorkassen- oder als Trickbetrug gesehen werden. Strafrechtlich wird sie als Betrug nach Paragraf 263 Strafgesetzbuch (und folgende Paragrafen) gewertet. Betrüger müssen mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren rechnen.

Stellt das Gericht banden- und/oder gewerbsmäßiges Handeln fest, so erfolgt die Einordnung als schwerer Betrug, der mit Freiheitsstrafen zwischen einem und zehn Jahren geahndet wird. Unter bestimmten Voraussetzungen ist sogar eine Freiheitsstrafe von bis zu 15 Jahren möglich.

Zivilrechtliche Ansprüche beim Kautionsbetrug

Aus dem strafrechtlichen Urteil heraus ergeben sich die zivilrechtlichen Ansprüche. Die Betrüger sind verpflichtet, für den entstandenen Schaden aufzukommen. In der Praxis ist es aber schwer, entsprechende Forderungen geltend zu machen bzw. durchzusetzen. Die Kriminellen haben oft kein eigenes Vermögen.

Sollte die Staatsanwaltschaft das Verfahren gegen die Betrüger einstellen, steht Ihnen selbst der Klageweg vor einem Zivilgericht offen. Der Vorteil für Sie ist, dass der Titel 30 Jahre vollstreckbar ist.

Funktionsweise vom Kautionsbetrug: So gehen die Betrüger vor

Wie arbeiten Kautionsbetrüger? Welche Vorgehensweisen gibt es in der Praxis? Zuerst wird ein Inserat auf einem Immobilienportal mit einem entsprechenden Wohnungsangebot geschaltet, um Mietinteressenten zu finden. Sie melden sich auf die Immobilienanzeige.

Kautionsbetrug ohne Wohnungsbesichtigung

Ihnen wird schriftlich oder telefonisch mitgeteilt, dass aktuell keine Wohnungsbesichtigung möglich ist, da sich der Vermieter gerade im Ausland auffällt und terminlich verhindert ist. Die Immobilienbetrüger geben sich dabei selbst als angebliche Vermieter oder Makler aus. Nicht selten müssen Sie im ersten Schritt einen Selbstauskunft übersenden, um den Schein zu wahren.

Später wird Ihnen dann mitgeteilt, dass Sie als neuer Mieter ausgewählt wurden. Um den Mietvertrag und die Schlüssel zu erhalten, müssen Sie die Kaution überweisen. Dieser direkte Weg ist der häufigste Fall des Kautionsbetruges. Es gibt Betrüger, die zudem den Mietvertrag fälschen. Sie unterzeichnen einen Mietvertrag per E-Mail, parallel zur Kautionszahlung.

Kautionsbetrug mit Wohnungsbesichtigung

Aus der Praxis sind Fälle bekannt, bei denen die Betrüger noch raffinierter vorgegangen sind. Die Kriminellen haben sich für mehrere Tage in einer Airbnb Wohnung eingemietet, um mit den Interessenten Wohnungsbesichtigungstermine zu vereinbaren. Die Opfer konnten sich die Wohnungen vor Ort anschauen. Später haben Sie dann die Zahlungsaufforderung für die Kaution erhalten. Für die Schlüsselübergabe wurde ein Termin nach der Zahlung vereinbart. Zum Termin ist es dann nicht mehr gekommen.

Seriöser Anstrich durch Webauftritt und Scheinfirmen

Einige Betrüger geben sich beim Kautionsbetrug als Makler aus. Sie erstellen Webseiten für Scheinfirmen, um die Seriosität zu belegen. Ein Firmenauftritt mit einem Impressum und einer vermeintlichen Erreichbarkeit sichert das Vertrauen. Wurde die Betrugsmasche mehrere durchgezogen, sind die Webseite dann aber wieder verschwunden.

Betrug durch unseriöse Makler

Die Scheinfirmen lassen sich recht schnell ausfindig machen. Eine Nachfrage beim Handelsregister oder beim Gewerbeamt lässt den Betrug sehr schnell auffliegen. Richtig ist aber auch, dass es unseriöse Makler gibt, die sich mit den Kautionen den einen oder anderen Euro zusätzlich verdienen. Der Immobilienmarkt ist umkämpft. Es gibt viele Immobilienmakler, die am Rande der wirtschaftlichen Existenz sind. Sie betrügen ihre Kunden, um sich selbst finanziell über Wasser zu halten.

Kautionsbetrug erkennen: So schützen Sie sich

Sie werden Kautionsbetrug nicht immer sofort erkennen. Eine Kaution in Höhe von mehreren Monatsmieten ist üblich. Wird Ihnen eine Wohnung mit einer entsprechenden Kautionsleistung angeboten, handelt es sich dabei noch längst nicht um Betrug, im Gegenteil. Es ist klar, dass die Vermieter sich vor Beschädigungen an ihrem Eigentum und gegen ausbleibende Mietzahlungen schützen wollen.

Wohnung wird zu preiswert angeboten

Ein Indiz für einen möglichen Kautionsbetrug ist, wenn die Wohnung zu preiswert angeboten wird. Schauen Sie sich das Mietangebot sehr genau an. Sollte die Miete unter dem üblichen Marktpreis liegen, ist Vorsicht angesagt. Unsere Erfahrungen zeigen, dass die betrügerischen Wohnungsangebote sogar den Anschein von echten Schnäppchen haben.

Kontakt vornehmlich per E-Mail oder Handynummer

Fehlt in der Wohnungsbeschreibung die Adresse der Wohnung oder vom Anbieter, kann dies ebenfalls ein Erkennungsmerkmal für einen bevorstehenden Betrug sein. Die Kriminellen versuchen, ihre Identität geheim zu halten oder zu verschleiern. Der Kontakt ist fast immer nur per E-Mail möglich. Teilweise werden ausländische, nicht registrierte Prepaid-Telefonkarten genutzt.

Zeitdruck: Mieter wird zur schnellen Zahlung genötigt

Bei der Kautionsabzocke drücken die Betrüger normalerweise aufs Tempo. Gutgläubige werden zu einer schnellen Kautions- oder Abschlagszahlung genötigt. Ihnen wird suggeriert, dass Sie die Mietkaution bis zu einem bestimmten, naheliegenden Datum zahlen müssen. Kommen Sie der Aufforderung nicht nach, erhalten Sie keinen Mietvertrag und die Wohnung geht an einen anderen Interessent.

Zeit bis zur Wohnungsübergabe

In der Praxis lassen die Betrüger die Zeit für sich arbeiten. Dies heißt, es werden Wohnungen angeboten, die nicht sofort frei sind. Zwischen Zahlung der Kaution und der Wohnungsübergabe liegen mehrere Wochen, teilweise sogar Monate. Die Zeit wird von Kriminellen genutzt, um weitere Straftaten zu begehen, vor dem Untertauchen.

Ausländischer Kontakt und Überweisung auf ausländisches Konto

Ein untrügliches Erkennungsmerkmal für Kautionsbetrug ist, wenn die Kontaktaufnahme aus dem Ausland erfolgt. Die angeblichen Vermieter sprechen nur schlechtes Deutsch und fordern die Zahlung auf eine ausländisches Konto. Spätestens an dieser Stelle sollten bei Ihnen die Alarmglocken läuten.

Western Union und Moneygram

Noch dreister wird’s, wenn die Kautionszahlung und die erste Monatsmiete per Western Union oder Moneygram erfolgen soll. Die Gelder werden dann oft mit gefälschten Papieren abgehoben. Die Zahlungen können a) nicht mehr rückgängig gemacht werden und sind b) praktisch auch nicht mehr nachvollziehbar. Polizei und Verbraucherschutzorganisationen warnen vor derartigen Zahlungen.

Tipps um Kautionsbetrug zu verhindern

Wer das Vorgehen der Immobilienbetrüger kennt, ist bereits in gewisser Art und Weise geschützt. Wer auf die ersten Erkennungsmerkmale eines möglichen Betruges achtet, wird in der Praxis nicht in die Kautionsfalle tappen. Wir haben Ihnen einige Tipps zusammengestellt, an die Sie sich grundsätzlich halten sollten:

Grundsätzlich Wohnungsbesichtigung vereinbaren

Wir haben Ihnen beschrieben, dass ein Kautionsbetrug auch nach einer Wohnungsbesichtigung möglich ist. Trotzdem ist es für uns der wichtigste Punkt. Bestehen Sie immer auf eine Besichtigung vom Mietobjekt. Betrüger zeigen sich nicht gern persönlich. Eine Wohnungsbesichtigung ist für die Abzocker ein Risiko. Sie könnten später erkannt oder bei der Polizei beschrieben werden.

Wer als Mieter auf eine Wohnungsbesichtigung besteht, kann die Wahrscheinlichkeit einer Abzocke mindern.

Daten vom Vermieter aufnehmen

Die Vermieter kontrollieren Ihre Daten. Sie müssen natürlich Ihren Personalausweis vorzeigen. Sie haben das gleiche Recht. Lassen Sie sich vom Anbieter (Vermieter) ebenfalls den Personalausweis zeigen. Bei Firmen bestehen Sie darauf, dass Sie die Vollmacht der handelnden Person sehen. Notieren Sie sich alle Daten und/oder kopieren Sie die Identitätsdokumente.

Seriosität vom Maklerbüro prüfen

Prüfen Sie, ob es sich um einen seriösen Makler handelt. Lesen Sie die Internetbewertungen. Eine schlechte Bewertung eines Kunden muss für Sie kein Ausschlusskriterium sein. Stutzig sollten Sie indes werden, wenn das Maklerbüro überhaupt keine Bewertungen hat. Es liegt dann zumindest der Verdacht nahe, dass es sich um eine Scheinfirma handelt.

Keine Überweisung ins Ausland vornehmen

Überweisen Sie niemals Geld ins Ausland. Egal, welche Geschichte Ihnen vom Anbieter erzählt wird und wie attraktiv die Wohnung auch sein mag. Bei Auslandssüberweisungen handelt es sich nahezu immer um Betrug. Gleiches gilt, wenn die Zahlung per Moneygram, Western Union oder einem anderen Zahlungsdienstleister erfolgen soll.

Kaution mit erster Miete bei Schlüsselübergabe

Unsere Empfehlung: Zahlen Sie die Kaution immer mit der ersten Miete bei Schlüsselübergabe. Gleiches gilt für mögliche Abstandszahlungen. Wer den Rat befolgt, hat quasi kein Risiko, Opfer eines Kautionsbetruges zu werden.

Kaution als Bankbürgschaft stellen

Im Einzelfall kann es unter bestimmten Umständen, beispielsweise bei Terminschwierigkeiten, nötig sein, dass die Sicherheitsleistung vorab zu zahlen. Sie sollten sich an dieser Stelle auf keinen Fall auf eine Überweisung einlassen. Die Polizei rät, die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu erbringen. Jeder seriöse Vermieter wird sich auf die Bankgarantie als Kautionsform einlassen.

Der Nachteil für Sie ist, dass die Beschaffung der Bankbürgschaft für Sie mit Kosten verbunden ist. Da die Gebühren für die Bankgarantie aber vom Wert dieser abhängig sind, ist der Kostenfaktor überblickbar. Bezahlen Sie lieber eine kleine Gebühr an Ihr Kreditinstitut, statt mehrere tausend Euro durch Kautionsbetrug zu verlieren.

In die Falle getappt: So reagieren Sie richtig

Wurden Sie bei der Kautionszahlung abgezockt, bleibt Ihnen nur der Weg zur Polizei. Erstatten Sie Anzeige. Stellen Sie der Polizei alle verfügbaren Informationen bereit, so dass die Behörden der Betrüger möglichst schnell habhaft werden. Lassen Sie keine Zeit verstreichen. Je schneller die Polizei eingeschaltet wird, desto besser.

Parallel sollten Sie sich an die Betreiber der Immobilienportale wenden. Hat der Betrüger weitere Angebote online, können diese gesperrt werden. Die Portalbetreiber können anhand der IP-Adressen zudem zur Aufklärung des Betruges beitragen.

Kautionsbetrug: Keine Rückzahlung der Kaution

Die Kaution ist und bleibt Ihr Geld, während der gesamtem Mietdauer. Vermieter sind dazu verpflichtet, Kautionen auf einem Extra-Konto aufzubewahren. Sie müssen die Gelder jedoch nicht verzichten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind die Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet, sofern das Objekt in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wurde und keine Miet- und Nebenkostenzahlungen mehr offen sind. Einige Vermieter entwickeln sich aber genau hier zum Betrüger. Es wird mit allen Mitteln versucht, die Rückzahlung zu verhindern, beispielsweise weil das Geld anderweitig verwendet wurde. Zögern Sie nicht, frühzeitig einen Rechtsanwalt einzuschalten, der Ihren Anspruch durchsetzt.

Vorsicht: Weitere Arten von Immobilienbetrug

Immobilienbetrug gibt es in unterschiedlicher Form. Es können Vermieter, Mieter, Verkäufer und Kaufinteressenten von den verschiedenen Betrugsmaschen betroffen sein. Als typische Betrugsarten neben dem Kautionsbetrug sind folgende Abzocke-Varianten zu sehen:

Fazit

Kautionsbetrüger nutzen die Situation am deutschen Wohnungsmarkt aus. Gerade in Ballungszentren wird es immer schwieriger, eine Wohnung zu einem angemessenen Preis zu finden. Opfer lassen sich schnell und unüberlegt zu Vorabzahlungen hinreißen. Wer sich an die wichtige Grundregel – kein Geld vor Schlüsselübergabe und Unterzeichnung des Mietvertrages – hält, kann sich aber schützen.

Fragen und Antworten

Im FAQ-Bereich wollen wir Ihnen abschließend nochmals fünf häufig gestellte Fragen zum Kautionsbetrug kurz und bündig zusammenfassen.

Ist Kautionsbetrug in Deutschland strafbar?

Ja, Kautionsbetrug ist strafbar nach §263 StGB. Mehr zum Strafrahmen lesen Sie unter „Die strafrechtlichen Folgen vom Kautionsbetrug“.

Bietet mir eine Wohnungsbesichtigung absolute Sicherheit?

Nein. Es gibt Betrüger, die Ihnen eine Wohnungsbesichtigung ermöglichen, aber trotzdem abzocken. Wie dies genau möglich ist, beschreibe ich Ihnen im Abschnitt „Kautionsbetrug mit Wohnungsbesichtigung“.

Wie finden Kautionsbetrüger ihre Opfer?

Kautionsbetrüger finden ihre Opfer durch Online-Inserate oder in Zeitungen. Das Vorgehen der Kriminellen beschreibe ich unter „Funktionsweise vom Kautionsbetrug: So gehen die Betrüger vor“.

Wie kann ich mich effektiv gegen die Betrugsmasche schützen?

Wer kein Geld vorab bezahlt, kann nicht betrogen werden. Einige Tipps, wie Sie der Abzocke entgegenwirken, lesen Sie unter „Tipps um Kautionsbetrug zu verhindern“.

Wie häufig ist der Immobilienbetrug mit Wohnungskautionen?

Nach unseren Erfahrungen ist der Kautionsbetrug in Deutschland die häufigste kriminelle Form in der Immobilienbranche. Eine genaue Statistik der Fälle gibt es aber nicht. Weitere relevante Abzocke-Machen von Betrügern lesen Sie im Abschnitt „Vorsicht: Weitere Arten von Immobilienbetrug“.

Thorsten Fink
Thorsten Fink

Sowohl privat als auch beruflich habe ich viel mit Immobilien zu tun und weiß genau, welche Stolperfallen es bei der Suche und dem Immobilienkauf geben kann. Aus diesem Grund bin ich Autor auf der Seite Immobilienabzocke.de, um mehr Leute zu diesen Themen zu sensibilisieren und einen Erfahrungsaustausch zu ermöglichen.